英雄联盟世界赛开幕式的远古巨龙

现在房子的持有成本，就是物业费那每平米的几块钱，跟房价相比可以说接近于零。

但是未来，房子的持有成本会越来越高。一方面，房地产税会到来，出台的时间点和背后的逻辑我在知识星球谈过了，由于内容比较敏感这里我就不说了，总之未来1%的房产税要有个提前准备。

还有一方面，也是容易被大家忽视的，就是老住宅每年的维护成本将来会很高，甚至达到房价的0.5~1%（这笔钱交给物业，所以物业费之后会很高）。

大家可以去看看西方国家的物业费，绝对不是象征性的收千把块钱，而是实在是的房价的1%。每年上万块钱的物业费，甚至跟我们的房租一个体量了。

另外，老住宅隔几年要大修，这部分钱摊下来每年也是房价的0.5%左右。比如美国，《共同利益社区法》明确规定小区业主必须缴纳维修基金，每年的比例大约是房价的0.5%-1%。

举个例子，香港这次大火大家都了解过吧，楼龄42年，修个外立面就需要3.3亿港元，全苑1984个单位户，平均每户要出15-18万，占房产总价值的3-5%。

因为普遍都是退休老人，付不起修缮费，导致修缮计划拖延了3年，最后还是分了六期居民们才勉强答应。

当然，内地的人工比起香港确实便宜得多，宏福苑这种规模的大修放在中国，每户只要3-5万就够；

但除了外立面的翻修，电梯、防水防火、管道这些也不能忽视，

我们可以简单算一下，如果按照房子每隔15-20年就要大修一次的标准，以上的费用大部分都得支付一遍.

电梯、管道、电气系统、防水层等等这些项目大修，假设大修一轮单户开销10万好了，假设住70年得修4次，那么大修四次就是40万。对于二三线城市来说，一套150万的房产，四次大修就已经接近买房价格的30%了。按照70年来算，每年就有0.5%的固定修缮开销成本。

总的来说，之后房子的持有成本，就是房产税1%+物业费（管理费）1%+大修费用0.5%，加起来就是房价的2.5%左右。

能把钱源源不断装进你口袋的东西叫资产，而不断从你口袋里把钱拿走的东西叫负债。这也就是为什么，我说未来很多高层住宅将沦为贫民窟。

首先，高层是没有拆迁价值的。

因为高层一般建在市中心，土地出让金很高，而开发商要想赚钱，需要赔付巨额拆迁补偿款、土地平整费、建筑垃圾处理费，再算重建费等等各种成本。商业上来说，拆建比要达到1：3的水平，也就是拆30层的楼，卖80、90层的价钱才能实现稳定盈利。这也是为什么，现在拆迁基本都是老破小，因为拆高层是没法赚钱的。

如果没法拆迁，那么就意味着老层会逐渐老化，比如水龙头水压越来越小，晚上睡觉风声特别大，电梯偶尔会坏，至于火灾、地震等灾害下更高的危险系数就不说了，理论上20层以上住宅以自救为主，高空施救目前技术上是无解的。

另一方面，持有成本会很高。大家现在之所以没有持有成本，一方面是房产税暂时没有出台，另一方面就是大部分小区还没有超过30年。30年之后再看，物业费+修缮费高得吓人。

另外，如果是回迁房，更麻烦。一方面回迁房质量不怎么样，修缮费用更高。另一方面，回迁房的住户收入水平差异很大，要出钱就免不了扯皮，心也很累。

一线城市一套300万的老破小，一年的持有成本就有7.5万（300万*2.5%），如果住的是退休老人，这个钱甚至比退休金还高。

这件事情怎么解决的呢？

看看日本，很多日本老人退休后，因为付不起修缮费，只能把房子低价卖掉，搬到郊区的低层住宅住。

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